建物明渡請求

1 はじめに

バブル崩壊以降現在に至るまで金融緩和、異常ともいえる低金利が続き、それにともなって預金金利は1%以下となり、さらにリーマンショック以降は株式相場も低迷して、資産運用の一つとして、アパート経営が人気となっております。サラリーマン大家さんという言葉も一部ではやり、書籍コーナーでもアパート投資の書籍が一角をしめるまでになり、アパート経営が注目を集めるようになりました。しかし、アパートの管理は家賃滞納などのトラブルもつきものでその対応をうまくできないと、アパート収入でアパートローンを返済するとのビジネルモデルが立ち行かないことになりかねませんし、管理で手間がかかりストレスともなりかねません。そして、バルブ崩壊以降継続する不況、雇用情勢の低迷などから家賃を支払いたくとも支払えない厳しい現実もあり、家賃滞納者は増加しても減少することはないのが現実と言えます。家賃滞納者の退去を迅速に行うこともアパート経営では必要とされることです。

そこで、当弁護士法人としては、アパートのオーナー(大家さん)のためにアパート経営で一番のトラブル悩みの種である家賃滞納者のアパート退去請求(建物明け渡し請求)に利用しやすい費用で取り組んでおります。

家賃滞納があった場合には早期に対応することが不可欠です。そのまま滞納を放置すると滞納が継続し続ける可能性が高くなり、最終的に退去してもらうこととなっても滞納家賃を回収することは極めて困難となってしまいます。家賃滞納があった段階でただちに行動を起こすことが必要です。具体的には、アパート管理会社から滞納家賃の督促をしてもらうことが費用もかかりませんが、それで家賃滞納が解消しないことも多々あります。そのような場合にはただちに弁護士に依頼して内容証明郵便にて弁護士名義で滞納家賃の督促をすることが効果的です。もっとも、弁護士名義での内容証明による督促でも滞納家賃を支払わないことも少なからずあります。その場合には家賃滞納が3か月に達した場合には裁判所は原則としてアパートの大家さん(賃貸人)と入居者(賃借人)との信頼関係が崩壊したものとしてアパート賃貸契約の解除を認めてアパート(建物)明渡判決を出してくれます。もっとも、建物明渡判決を得るには裁判所に訴訟提起をしなければならず、第1回期日は訴状提出から約1か月後に開催され、その期日に入居者が欠席すれば欠席判決となりますが、出席して争った場合には訴状提出から4か月から6か月、時には10か月くらかかることもあります。そこで、家賃滞納が3か月になった時点でただちに訴訟提起するように弁護士に依頼されて準備されることをおすすめします。そのためにも、家賃滞納が始まった時点から弁護士に依頼して、訴訟提起の準備も同時並行的に取り組む方がいいと思います。建物明渡訴訟では、同時に保証人に対して滞納家賃及び賃貸借契約解除後の不法占拠による損害金(家賃相当額ないし契約で定めた金額)を請求することができます。保証人に資力があれば。保証人から滞納家賃や損害金を回収することができます。

さて、裁判所から建物(アパート)明渡判決が出されてその判決が確定しても、家賃滞納者が退去しない場合には、その判決に基づいて強制執行をして建物明渡を強行することになります。この場合も弁護士に強制執行を依頼する必要があります。

内容証明での滞納家賃特捜はアパート大家さん(オーナー)さんでもできなくはありませんが、その後の訴訟などを考えたら、内容証明の段階から弁護士に依頼されることをおすすめします。もっとも、家賃滞納に加えて弁護士費用が掛かることに躊躇される大家さんも多いことと思います。そこで、当弁護士法人では、内容証明作成にかかる弁護士費用は利用しやすいよう、2万円(税実費別)としております。

さて、建物明け渡し請求訴訟の弁護士費用としては、着手金20万円(税実費別)を長打しております。実費はアパートの面積などにより左右されますが、1万円前後だとお考えいただいていいかと思います。

この着手金で、占有移転禁止の仮処分を除く訴訟提起、強制執行、未払家賃の回収等建物明渡しに付随する全ての手続に着手することとしています。

建物明渡判決が出されて、強制執行などにより家賃滞納入居者が退去した場合に頂戴する報酬金15万円(税実費別)+未払い家賃の回収額の10%(税別)としております。

なお、占有移転禁止の仮処分とは、滞納家賃の入居者が他の人を自己の代わりに入居させて建物明渡判決の効力が滞納家賃の入居者に及ばないようにする手段で、悪質な入居者の場合に取る措置で、弁護士費用は14万円(税別)としております。

当弁護士法人と「アパート大家さん顧問契約」月額1万円(税別)を締結しているアパート大家様、あるいは、顧問契約を締結している不動産会社様からの紹介で依頼していただいたアパート大家様につきましては、着手金を10万円、報酬金を10万円(税別実費別)と減額させていただいております。当弁護士法人と不動産会社様との顧問料は月2万円(税別)からとなっております。

アパートをはじめとする建物明渡請求に関しては建物明渡専門サイトをご覧ください。

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